Приступая к процессу поиска квартиры, мы ищем варианты, соответствующие нашим требованиям, прежде всего, по цене, количеству комнат, общей и жилой площади, удаленности от метро и удобству транспортной доступности, району и этажу. А вот вопросу типа дома и его проекту очень мало кто из потенциальных покупателей уделяет должное внимание. На самом деле очень зря, потому что от типа дома и конкретного проекта напрямую зависит комфортность проживания в вашей будущей квартире и некоторые технические особенности здания. Так, например, от конкретного проекта зависит этажность дома, тип планировки квартир, материалы, используемые для строительства, тепло — и звукоизоляция, назначение первых этажей жилого дома (торговые помещения, технические помещения или квартиры).
С самыми яркими представителями домов старого жилого фонда большинство москвичей неплохо знакомо, и условно делит их следующим образом.
«Хрущевки»
«Хрущевки» — дома, построенные в период с конца 1950х по середину 1960х годов (хотя встречаются в Москве и более поздние постройки, датированные 1972 годом). Отличаются малогабаритными квартирами часто с совмещенными санузлами, проходными комнатами и площадью кухни в районе 5,5 – 6 квадратных метров. Преимущественно такие дома строились из панелей, хотя встречаются и их кирпичные братья-близнецы, которые обладают лучшей тепло и звукоизоляцией и отсутствием промерзания стен. Кроме того в кирпичных домах проще найти двухкомнатные квартиры с изолированными комнатами. В таких домах не предусмотрено ни лифтов, ни мусоропроводов. Этот тип домов представлен двумя основными сериями 1-510 (панельные дома) и 1-511 (кирпичные дома). Именно серия 1-510 включена в программу реконструкции ветхого жилья, по которой в большинстве своем жилые строения идут под снос с последующим переселением жильцов в новостройки. Так что покупка квартиры в таком доме дает реальный шанс в перспективе поменять свою малогабаритную квартиру на просторную новостройку с тем же количеством комнат без доплаты за дополнительные метры.
«Брежневки»
«Брежневки» — дома, построенные в период с 1964 по 1980 год. В отличие от «хрущевок», здесь есть лифт и мусоропровод, а общая площадь квартир несколько больше. Но при этом основной проблемой этого типа домов является плохая тепло и звукоизоляции. В связи с этим эти дома также включены в программу реконструкции ветхого жилья, но только с целью проведения в них капитального ремонта. При этом среди «брежневок» можно встретить и кирпичные многоэтажные дома и дома-башни, наиболее яркими представителями которых являются проекты II-67 «Москворецкая», II-67 «Смирновская», II-67 «Тишинская» и Башня Вулыха. Квартиры в этих домах изначально давали в качестве жилья сотрудникам силовых органов, руководителям среднего звена и сотрудникам предприятий ВПК. Площади здесь варьируются от 34 до 74 квадратных метров, при этом есть раздельные санузлы и большие лоджии. Покупателей именно этой серии домов сегодня встречается не так уж и мало, хоть данное жилье и не является современным.
«Сталинки»
«Сталинки» — дома, построенные с середины 1930х до 1956 года. Основным материалом строительства выступал кирпич, позволяющий оформить эти дома в оригинальном архитектурном стиле. Такие дома преимущественно расположены в Центральном и близком к центральному районам Москвы. Например, в районе Проспекта Мира, Ленинского проспекта, Кутузовского проспекта, весь облик которых состоит из домов этой эпохи. Несмотря на ранний этап строительства, такие дома ценились во все времена, благодаря хорошей теплоизоляции, просторным квартирам, высоким потолкам, лифтам и мусоропроводам. Высота таких домов варьируется от 7 до 12 этажей. Купить квартиру в таком доме и сегодня считается довольно престижным.
Блочные дома
Блочные дома представляют собой гибрид между «хрущевками» и «брежневками» и также относятся к категории бюджетного жилья, которое строилось в период массовой застройки в 1970х-1980х годах. Такие дома имеют очень унылый вид, и состоят не из цельных панелей, а из отдельных блоков. Отсюда логично вытекают проблемы с тепло — и звукоизоляцией, промерзанием стен, плесенью и малыми габаритами квартир. Зато в таких домах практически во всех квартирах есть просторные лоджии и нет проблем с перепланировкой, так как все стены, кроме наружных, не являются несущими. Высота таких домов составляет от 12 до 16 этажей. Квартиры в таких домах не самые популярные на вторичном рынке недвижимости.
В целом, если о домах «старых» серий уже сложилось какое-то определенное мнение, то вот о домах новых серий, появившихся после 2000 года, даже коренные жители города имеют весьма смутное представление. Те же панельные дома в современном варианте кардинально отличаются от, скажем, панельных пятиэтажек, которые сейчас активно попадают под программу сноса ветхого и аварийного жилья. А новые монолитно-кирпичные дома зачастую могут стоить даже дешевле панельных, хотя себестоимость их строительства на порядок выше. Но здесь уже большое значение начинает играть непосредственное территориальное расположение. Каждый тип современных домов имеет еще и свои серии, которые постоянно обновляются, дорабатываются, а иногда даже адаптируются к конкретному проекту. Сегодня мы постараемся познакомиться с самыми популярными на рынке новостроек типами и сериями домов и разобраться в их особенностях, преимуществах и недостатках.
Современные строительные компании строят следующие типы домов:
Панельные
Монолитные
Монолитно-кирпичные
Панельно-кирпичные
Кирпичные
Самым популярным типом домов на рынке жилья эконом-класса продолжают оставаться новые панельные дома, для производства которых используются современные улучшенные материалы, а планировки кардинально отличаются от нашего стереотипного представления о типично панельных малогабаритных квартирах. В некоторых сериях домов, например И-1723, фасады покрываются керамической плиткой, которая создает особый образ здания. Даже для самых типовых бюджетных домов сейчас используются такие архитектурные решения как эркеры и полуэркеры.
Новые панельные дома отличаются от старых использованием новых бесшовных технологий стыковки плит, которые позволяют сохранить тепло и исключают появление такого неприятного явления как плесень и промерзание стен. Кроме того, новый подход к строительству позволяет, даже в эконом-классе, предлагать варианты квартир со свободной планировкой за счет того, что не все стены в квартирах являются несущими. Качество не только внешней, но и внутренней отделки этих домов нового поколения на порядок отличается от привычных нам старых панелей. Площадь кухни выросла от 5 до минимум 9,2 квадратных метров. Потолки стали выше, и привычные 2,48 сменились вариантами 2,78, что визуально увеличило пространство. Современные планировки квартир исключили неудобные проходные комнаты, и добавили дополнительно гардеробные и кладовые, а также расширили прихожие и коридоры. Сейчас даже жилье эконом-класса можно смело назвать комфортным. А по сравнению с панельными домами старого фонда, где само понятие «панели» воспринималось как что-то ругательное, такое жилье вообще покажется раем. Новые квартиры уже оснащены четырех — или двух тарифными электросчетчиками, счетчиками на горячую и холодную воду, а также на газ. Это оборудование установлено централизовано, а, значит, не требует от вас никаких дополнительных финансовых вложений.
Панельные дома различаются по высоте. Первая категория это 15-17 этажей. Вторая категория – проекты 23-х этажных домов. И третья категория это башни-высотки в 25 этажей. Одной из самых популярных серий панельных жилых зданий является серия И-155 МК. Для строительства этой серии домов используются трехслойные блочные панели, которые благодаря использованию современных технологий обладают отличной звуко — и теплоизоляцией. Здесь предъявляются самые серьезные требования к противопожарной безопасности, и все лестничные пролеты оснащены системами антизадымления. Жильцов этой серии порадуют широкие двери, удобные пандусы, наличие трех лифтов, комфортная площадь квартир, которая представлена в достаточно широком диапазоне от 36 до 141 квадратного метра. Интересным преимуществом данного проекта является наличие дополнительного гостевого санузла в двух, трех и четырехкомнатных квартирах.
Новая серия панелей, успешно завоевавшая строительный рынок Санкт-Петербурга и Москвы, это серия «Евро’Па», которая использует передовую технологию бесшовной отделки фасадов и отличное качество поверхностей. Электропроводка и отопление прокладывается внутри стен с целью повышения уровня безопасности. Во всех квартирах предусмотрено наличие просторных застекленных балконов. Планировочные решения квартир позволяют своим владельцам испытать ощущение настоящего комфорта и уюта. Дома этой серии в настоящий момент строятся в таких жилых комплексах как «Новое Домодедово» и «Новокосино-2», а также в рамках проекта более высокого класса «Life Митинская».
Не менее популярными становятся и монолитные дома, строительство которых по итогам 2012 года, в категории эконом-класса превысило 60% от общего объема строящихся и построенных жилых комплексов. К наиболее ярким объектам такого строительства относятся жилые комплексы «Татьянин Парк», «Новое Измайлово», «Марьино град», «Малиновый ручей», «Западное Кунцево», «Зеленые аллеи». Монолитные и монолитно-кирпичные дома используются для строительства жилых комплексов, начиная от эконом-класса и заканчивая элитным жильем. Наиболее востребованы они в комфорт-классе. В зависимости от категории жилья эти дома предполагают подземные паркинги и огороженную придомовую территорию, на которой расположены зоны отдыха и детские площадки. Внутренние планировочные решения позволяют предлагать варианты квартир со свободными планировками, квартиры-трансформеры и квартиры повышенной комфортности. Здесь легко можно найти квартиры-студии и апартаменты. При этом среди домов этих типов встречают и довольно бюджетные серии. Например, стоимость квадратного метра в новом жилом комплексе «Татьянин Парк» начинается от 79 850 рублей за квадратный метр. Основным отличием монолитно-кирпичных домов от панельных является срок службы, который составляет 100-150 лет (у панелей он составляет всего 50 лет), более высокое качество строительных материалов и индивидуальные, а не серийные решения. Как правило, серии среди данной категории домов встречаются довольно редко, только в том случае, если какой-то индивидуальный проект имел большой успех, и его решили растиражировать для другого жилого комплекса.
При строительстве монолитных домов каркас здания создается из цельного бетона, что позволяет исключить наличие швов, а, следовательно, сохранить более высокую тепло — и шумоизоляцию по сравнению с панелями. Монолитно-кирпичные дома представляют собой жесткий бетонный каркас и внешние кирпичные стены. Такая разновидность монолитных домов пользуют на сегодняшнем рынке недвижимости наибольшей популярностью.
Бизнес-класс, комфорт-класс и элитное жилье строится преимущественно из монолит-кирпича, который является лидером современного строительного рынка по качеству используемых материалов и возможностей для технического оснащения зданий.
В чистом виде кирпичные дома практически перестали строиться после 1980х годов. Сейчас такие варианты можно встретить только в виде индивидуальных единичных проектов, хотя кирпич и продолжает считаться самым надежным строительным материалом.
Современные квартиры и апартаменты монолитно-кирпичных домов сдаются без внутренних перегородок, что дает простор для воображения и возможность использования различных архитектурных и дизайнерских решений. Высота потолков составляет 3-3,5 метра, а общая площадь отвечает всем требованиям комфорта. В данном типе домов предусмотрена установка всех необходимых систем безопасности и высокое качество отделки фасадов, внутренних помещений и зон общественного пользования (холлов, лестничных пролетов, коридоров и т. п.).
Еще одна разновидность домов это панельно-кирпичные дома, внешние стены которых выполнены из кирпича с утеплителем. Один из наиболее ярких примеров таких домов это серия И-1630 «Призма». Главной особенностью домов этой серии являются увеличенные метражи квартир (от 81-189 квадратных метров), которые прекрасно вписываются в категорию бизнес-класса. Первые этажи в таких домах используются как технические или для объектов коммерческой недвижимости. В доме представлены квартиры от однокомнатных до пятикомнатных, с балконами и лоджиями, двумя санузлами, темными комнатами и просторными кухнями (от 13 до 16,6 кв. метров). Жилые комплексы этой серии расположены в Митино, Марьинском Парке, Жулебино, Куркино, Южном и Северном Бутово, а также в ближайших городах Московской области Красногроске, Солнечногорске, Балашихе, Дмитрове и других. Кроме, домов бизнес-класса встречаются также серии для потребителей комфорт и эконом-класса. Находкой для этих категорий стала серия 349/01, состоящая из однокомнатных и двухкомнатных квартир, которые наиболее популярны в этой категории. Дома этой серии строятся преимущество в подмосковных городах Подольске, Павловском Посаде и Ступино. Не стоит путать настоящие панельно-кирпичные дома с панельными домами, которые облицованы «под кирпич». К домам такой серии «псевдо кирпичных домов» относится серия Д-25Н1.
В Москве и Московской области можно выделить 4 основных домостроительных комбината, каждый из которых специализируется на своей серии домов.
ДСК-1 производит панельные дома серий П-44, П-44Т, П-44М, П-44МТ. Жильцам этих серий домов предлагаются довольно просторные изолированные комнаты, балкон, удобный санузел и довольно большая кухня. Кроме того, серии П-44Т и П-44М предлагают квартиры с улучшенной более комфортной планировкой, которая заключается в просторных кухнях (около 14 квадратных метров, что довольно много для данного класса домов), вторых дополнительных санузлах, нескольких лоджиях и наличии темных комнатах или гардеробных. Для последних двух серий домов используются современных трехслойные панели, которые повышают уровень тепло и звукоизоляции.
ДСК-2 специализируется на домах типа КОПЭ (объемно-планировочные компоновочные элементы). Главной особенностью этих домов является возможность создания оригинальных планировочных решений с расширением гостиных, совмещением кухни и столовой, увеличением площади санузла, в котором легко можно разместить джакузи. Эти дома популярны тем, что являются нестандартным типовым жильем. Узнать такие дома можно по их фирменному бело-коричневому клетчатому фасаду.
Основной задачей ДСК-3 является строительство домов с повышенным уровня комфорта, которые представлены серией П-3М. Эти жилые комплексы оборудованы всем необходимым для удобства своих жильцов, оборудованы тройными стеклопакетами и имеют интересные архитектурные решения в виде эркеров, объемных балконов и сочетания секций разной высоты.
ДСК-4 строит дома серий П-46М и ПД-4, главным преимуществом которых является нехарактерная для обычных панелей усиленная теплоизоляция, делающая такие дома более надежными и не уступающими своим монолитно-кирпичным и монолитно-панельным собратьям.
Кроме перечисленных выше домостроительных комбинатов, активным строительством занимается также организация под названием СУ-155, которая строит жилые комплексы самых популярных современных панельных серий П-3М, П-55М, П-46М, И-155 и домов повышенной комфортности.
Итак, мы постарались очень кратко познакомиться с основными типами и сериями современных домов, и вскользь коснулись старого жилищного фонда. Охватить абсолютно все старые и новые серии в одном обзоре, безусловно, невозможно, но общее представление у вас должно было сложиться. Теперь выбирая для себя квартиру, вы точно будете знать об основных преимуществах и недостатках разных серий. Поинтересуйтесь, к какому именно проекту относится приобретаемый вами дом, и прочитайте подробнее про эту конкретную серию.