Владимир делится опытом комплексного обследования плоских кровель. Методы диагностики, инструментальный контроль, оформление технических заключений и практические рекомендации от эксперта.Приветствую! Меня зовут Владимир, я работаю в компании Ankons Roof RU уже двенадцать лет. В этой статье я расскажу про обследование плоских кровель — тему, с которой сталкиваюсь ежедневно. Очень актуальная тема для владельцев коммерческой недвижимости, поскольку правильная диагностика позволяет избежать протечек и дорогостоящего капитального ремонта.
Подготовительный этап и визуальный осмотр
На первом этапе нужно разобраться с документацией объекта. Лично я всегда запрашиваю проектную документацию, акты скрытых работ, гарантийные письма от подрядчиков. Здесь такой момент — часто документы теряются или их просто не оформляли должным образом. Вот соответственно приходится работать с тем, что есть.
Начинаю обследование с визуального осмотра. Моя команда использует квадрокоптеры для первичной съемки больших площадей. Это бешеные цифры получаются — за день можем обследовать до 15000 квадратных метров кровли. Опять же, дроны позволяют увидеть общую картину: застойные зоны, деформации, повреждения защитного слоя.
При осмотре фиксирую все дефекты: вздутия, трещины, отслоения кровельного ковра от основания. Дело в том, что даже микротрещина шириной 0,5 мм может стать причиной серьезной протечки. Допустим, на мембранной кровле обнаружил продольный разрыв в зоне примыкания к парапету. То есть там механическое крепление ослабло, и ветровая нагрузка довершила дело.
Инструментальные методы диагностики
Рассмотрим, что работало ранее и какие методы применяем сейчас. Раньше использовали только визуальный осмотр и простукивание. Сейчас это самый передовой инструментальный контроль.
Тепловизионное обследование — высокоэффективный инструмент для поиска скрытых дефектов. Суть здесь в чем: влажные участки имеют другую теплопроводность, и тепловизор их четко показывает. Как правило, провожу съемку рано утром или вечером, когда температурный градиент максимальный.
Электровекторное картирование применяю для мембранных кровель. Это работает следующим образом: на поверхность подается слабый электрический импульс, а специальный детектор фиксирует места утечки тока через повреждения. По моему мнению, это один из самых эффективных способов найти микроповреждения в ПВХ и ТПО мембранах.
Ультразвуковая толщинометрия нужна для определения остаточной толщины гидроизоляционного ковра. В большинстве случаев на старых наплавляемых кровлях обнаруживаю неравномерный износ — в местах интенсивного движения толщина может уменьшиться на 40-50%.
Специфические методы для разных типов покрытий
Для битумно-полимерных кровель использую адгезиометр — прибор для измерения прочности сцепления слоев. Вот, то есть можно поставить точный диагноз о состоянии межслойной адгезии. Не рекомендую пренебрегать этим методом, особенно если кровле больше 7 лет.
На мастичных кровлях провожу отбор проб для лабораторного анализа. Значит, вырезаю образцы размером 10х10 см и отправляю на исследование эластичности, водопоглощения, морозостойкости. Да-да, именно лабораторные испытания дают объективную картину старения материала.
Оформление результатов обследования
Стоит заранее разобрать вопрос документирования. Ладно, начнем с дефектной ведомости. В принципе, это основной документ, где фиксирую все обнаруженные повреждения с привязкой к осям здания. Каждый дефект фотографирую, измеряю, классифицирую по степени критичности.
Техническое заключение составляю по определенной структуре. На первом этапе описываю общее состояние кровли, затем детально разбираю каждый тип дефектов. Вот и соответственно указываю причины их возникновения. Например, если обнаружил биологические повреждения, то обязательно анализирую систему водоотвода — скорее всего, там застой воды.
Общие рекомендации по ремонту формулирую исходя из экономической целесообразности. Всмысле, не всегда нужен капитальный ремонт. Короче, если повреждения локальные и занимают менее 25% площади, предлагаю текущий ремонт.
Фотофиксация и схемы повреждений
Основные этапы фотофиксации: общий вид кровли, узлы примыканий, водоприемные воронки, все выявленные дефекты. Могу рекомендовать делать снимки с одинаковых ракурсов при повторных обследованиях — так удаётся достигать классных результатов в мониторинге динамики разрушений.
На схемах использую цветовую дифференциацию: красным отмечаю критические повреждения, требующие немедленного ремонта, желтым — дефекты средней степени, зеленым — незначительные повреждения. Так сказать, заказчик сразу видит приоритеты.
Практические нюансы и частые ошибки
Сегодня опять затронем тему типичных ошибок при обследовании. Вот потому что многие специалисты игнорируют сезонный фактор. На практике зимнее и летнее обследование могут дать разные результаты. Зимой, например, не видно мелких трещин, заполненных льдом.
Что делать, если заказчик требует обследование в дождь? По сути, это даже полезно — сразу видны активные протечки. Но вот инструментальные методы применять нельзя, особенно электровекторное картирование.
Ну вот, еще важный момент — проверка уклонов. Как бы многие это пропускают, а зря. Использую лазерный нивелир для построения карты уклонов. Зачем это нужно? Суть в том, что нарушение уклонов ведет к образованию луж, а это — разлетаются как горячие пирожки проблемы с гидроизоляцией.
Выводы и рекомендации
Резюмируем все вышесказанное. Комплексное обследование плоской кровли — это не просто осмотр и фотографирование. Это системный подход, включающий визуальную диагностику, инструментальный контроль, лабораторные исследования и грамотное документирование результатов.
Что в итоге? Правильно проведенное обследование позволяет точно определить объем необходимых работ, спрогнозировать срок службы покрытия и оптимизировать расходы на эксплуатацию. Вместо заключения скажу: регулярное обследование раз в год — самый передовой помощник в поддержании кровли в рабочем состоянии. Это работает практически в любых нишах коммерческой недвижимости.
Поехали за орехами — то есть за качественной диагностикой, и ваша кровля прослужит десятилетия без капитального ремонта. Вот, дальше только правильная эксплуатация и своевременный текущий ремонт.
Ответы на вопросы
Как это работает с гарантийными обязательствами подрядчика?
Если кровля на гарантии, обследование лучше проводить совместно с представителем подрядчика. Фиксируем все дефекты в двустороннем акте, это поможет избежать споров о причинах повреждений.
Что это значит «критический дефект» для плоской кровли?
Критическим считаю дефект, который может привести к протечке в течение ближайшего сезона: сквозные повреждения гидроизоляции, отслоение кровельного ковра площадью более 1 кв.м, разрушение узлов примыканий.
Какие результаты можно достичь при регулярном мониторинге?
При ежегодном обследовании удается увеличить срок службы кровли на 30-40%, снизить затраты на аварийные ремонты в 3-4 раза.
О чем-то вам сегодня расскажу особенном — когда лучше проводить обследование?
Оптимальное время — конец весны или начало осени. Температура воздуха 15-20 градусов, нет осадков, видны все дефекты после зимы или лета.
Куда вообще всё катится с новыми требованиями к обследованию?
Тенденция к цифровизации: BIM-модели кровель, дроны с тепловизорами, автоматические системы мониторинга протечек. Через 5 лет это станет стандартом.